Last Updated on 2019-10-02 by Tom
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为什么投资人应该谨慎投资公寓(condo rental)
有很多刚开始做民用住宅房地产投资的投资人来讲, 投资公寓单元 (condo unit) 看起来是个不错的选择. 有很多显而易见的好处可以信手拈来
价格便宜 – 上手比较容易，不需要很多启动资金投入。
麻烦少 – 交完管理费后，割草除雪都不用操心
黄金地段周围的设施很吸引人，交通方便
管理容易 – 出租房客入住简单，维修含量很少
正如每一个陷阱, 从表面上看他很吸引人，甚至是完美无缺。公寓楼单元投资，也并不例外。从表面上看似简单时髦，省劲儿, 一旦你深陷其中，再想脱身恐怕为时已晚
这里就跟大家分享一下为什么，你应该尽量远离公寓投资的三个主要原因
极有可能非常差的长期增值空间
命中注定, 少或者是负的现金流
快速让你美梦变噩梦-时间越长，结果越惨
下面就跟大家简单解释一下 – 为什么会这样？
首先判断一个民用房产投资是否值得的三个重要因素是
第一, 未来的增值空间。
第二, 现金流的强度。
第三, 长期持有的指数增值
首先能够让房产长久增值的真正关键原因实际上是土地. 从这一点你就能看出来为什么公寓楼投资先天不足的一个重要原因 – 缺乏土地的含金量。导致了将来任何可能的增长空间缺乏强有力的支撑
第2个重要的投资关键因素是现金流，很多了解我的朋友都知道，我喜欢用母鸡下蛋来做比喻下的鸡蛋，就是现金流，这个母鸡胖一点瘦一点，其实没有太大的关系，只要能够保证每天的鸡蛋，就会有细水长流的收入。对于公寓出租房来讲，一般有两个严重的问题会影响你的正常现金流的收入。
(01). 第1个问题就是供大于求，由于公寓房极易建造，大规模增投入进市场，你随时和成千上万的不同公寓房在竞争，这样竞争下来的结果就是房租下降租客得利，而你就是受损的一方。
(02). 第2个问题就是永远在增长的管理费。这其实又是一个公寓楼的致命问题，这是他的机制所决定的，无法避免。这有一点儿像共产主义的概念一样，从理论上讲听起来非常好，但在实际操作中问题很多，甚至根本无法实现.
永远捉襟见肘的房租，永远增长的管理费，你就可以想象你的现金流将会是多么的惨淡
最后简单提一下，长期持有的指数增长力度
对于一个好的房地产，持有的时间越长你的时间叠加，指数增长力度就会越强劲; 反过来如果这个投资产品先天不足，时间越长你输的越惨。
公寓投资有一个一开始你看不见的隐形杀手，三五年以后他就会露出他的狰狞面部，这个杀手的名字叫特殊筹款基金 (Special assessment). 不是想吓唬谁，它到了一定的程度，你真会感觉到那种叫天天不应叫地地不灵的悲惨境状…
简单的总结一下。公寓投资表面上看起来很光鲜，我劝投资人尽量远离，原因有三个: 长久增值乏力, 现金流捉襟见肘, 隐形杀手，暗处在等你…
所以我建议跑的越远越快越好，别怪我没提醒你哦